Letzte Woche habe ich mich in Frankfurt bei einem Kaffee mit einer Freundin aus Studienzeiten getroffen. Wir sind beide ungefähr zur gleichen Zeit, vor etwas mehr als fünf Jahren, aus Belgien nach Deutschland gekommen. Das Gespräch wanderte von unserem Leben über unsere Städte, und dann, wie immer, zum Thema Wohnen.
Mit einer gewissen Resignation sagte sie zu mir: „Vor fünf Jahren war es deutlich günstiger. Heute macht meine Miete fast ein Drittel meines Gehalts aus.“
Dieses Gefühl teile ich. Aber ich wollte es mit den Zahlen abgleichen und vor allem Schlüsse für meine eigene Art ziehen, mit Geld umzugehen.
Mieten in den großen deutschen Städten: nur eine Richtung
Ich habe mir die Daten von ImmoScout24 zu den fünf wichtigsten deutschen Metropolen angesehen, um die Entwicklung der Durchschnittsmieten zwischen 2022 und 2026 zu verfolgen.
| Durchschnittspreis pro m² | Berlin | Hamburg | Frankfurt | München | Köln |
|---|---|---|---|---|---|
| Q1 2022 | 10,5 € | 11,3 € | 12,4 € | 16,9 € | 10,8 € |
| Q1 2023 | 11,6 € | 11,8 € | 12,9 € | 17,7 € | 11,4 € |
| Q1 2024 | 12,2 € | 12,0 € | 13,5 € | 18,5 € | 11,9 € |
| Q1 2025 | 12,7 € | 12,7 € | 14,3 € | 19,4 € | 12,5 € |
| Q1 2026 | 13,1 € | 13,6 € | 15,0 € | 20,4 € | 13,1 € |
| Veränderung | +24,8 % | +20,4 % | +21,0 % | +20,7 % | +21,3 % |
Quelle: ImmoScout24, durchschnittliche Kaltmiete pro m², 2022–2026.
Das Bild ist eindeutig. In Berlin, wo meine Freundin lebt, sind die Mieten um 24,8 % in vier Jahren gestiegen. Keine der großen Städte bleibt von dieser Entwicklung verschont: Alle weisen eine Steigerung zwischen 20 % und 25 % auf. München, ohnehin schon an der Spitze im Jahr 2022, klettert weiter. Köln, das oft als günstiger wahrgenommen wird, folgt in Wirklichkeit derselben Entwicklung wie Berlin. Egal welche Stadt man betrachtet: Zwischen 2022 und 2026 haben sich die Mieten in eine einzige Richtung bewegt, nach oben.
Der stille Wertverlust der Ersparnisse
Die unmittelbare Ursache ist bekannt: Es wird zu wenig und zu langsam gebaut, während die Nachfrage in den Städten nicht nachlässt. Hinter dieser Mietsteigerung wirkt aber gleichzeitig eine zweite Kraft, die alle Haushalte betrifft, Mieter wie Eigentümer: die Inflation. Was sie am stärksten trifft, ist nicht das, was wir konsumieren, sondern das Geld, das auf einem Konto unbewegt liegen bleibt.
Ein konkretes Beispiel: 100.000 € auf einem Girokonto im Jahr 2016 entsprechen heute, nach Berücksichtigung der kumulierten deutschen Inflation über zehn Jahre, einer Kaufkraft von nur noch 79.000 €. Was als vorsichtige Strategie galt, hat in Wahrheit zu einem Verlust von mehr als 20 % der Kaufkraft über das Jahrzehnt geführt.
Genau diese doppelte Dynamik belastet die Haushalte: Die Lebenshaltungskosten steigen, und gleichzeitig verliert das Ersparte, das davor schützen soll, Jahr für Jahr an Wert.
Quelle: Statista – Average inflation rate Germany.
Ein Perspektivwechsel
Im Café stellte mir meine Freundin die Frage, die irgendwann jeder stellt:
„Und was machst du eigentlich konkret?“
Ich antwortete mit einer Gegenfrage:
„Wenn die Mieten für die Mieter steigen … für wen steigen sie eigentlich am anderen Ende?“
Ihre Antwort kam schnell: „Für die Eigentümer.“
Genau. Was die Mehrheit als Belastung erlebt, die kontinuierlich steigenden Mieten, bedeutet für diejenigen, die vermietetes Eigentum besitzen, ein Einkommen, das im gleichen Tempo wächst. Das Problem ist bekannt: Eine Wohnung in Berlin, Frankfurt oder München zu kaufen erfordert heute mehrere hunderttausend Euro, einen erheblichen Kredit und konzentriert das gesamte Risiko auf eine einzige Wohnung, einen einzigen Mieter, eine einzige Stadt.
Es gibt jedoch einen dritten Weg, der sich sowohl vom passiven Mieten als auch vom direkten Kauf unterscheidet.
In Immobilien investieren, ohne eine Wohnung zu kaufen
Das Prinzip ist einfach: Statt selbst eine Immobilie zu kaufen, zeichnet man Anteile an einer Gesellschaft, die ihrerseits ein Portfolio von Immobilien besitzt, zwischen 10 und 20 Objekten, eine Mischung aus Wohngebäuden, Büros und Geschäften, verteilt auf mehrere europäische Länder. Die Mieten, die diese Gesellschaft einnimmt, werden anschließend an die Anleger ausgeschüttet, entsprechend der Anzahl der gehaltenen Anteile.
Die Position des Anlegers ist dadurch grundlegend anders. Vermietung, Instandhaltung, Mietersuche und etwaige Renovierungsarbeiten werden vollständig von der Gesellschaft übernommen. Das Risiko ist nicht mehr auf eine einzige Wohnung konzentriert, sondern auf das gesamte Portfolio verteilt, in mehreren Ländern und auf zahlreiche Mieter. Der Mindestbetrag zum Einstieg liegt bei 1000 €, was diese Anlageform deutlich früher zugänglich macht, als wenn man die Summe für einen Direktkauf ansparen müsste.
Eine wichtige Abgrenzung zu deutschen Immobilienfonds
Viele Leser in Deutschland haben die Schwierigkeiten der offenen Immobilienfonds Ende der 2000er Jahre noch in Erinnerung, als mehrere von ihnen die Rücknahme von Anteilen aussetzen mussten und anschließend mit Verlust abgewickelt wurden. Die hier beschriebene Anlageform unterscheidet sich davon in drei wesentlichen Punkten.
Erstens, in ihrer rechtlichen Struktur. Der Anleger hält direkt Anteile an einer Immobiliengesellschaft, nicht Anteile an einem kollektiven Fonds. Die Regeln für Funktionsweise, Bewertung und Anlagepolitik sind grundsätzlich andere.
Zweitens, in der Art, wie das Geld zurückgewonnen wird. Rücknahmen hängen nicht von der unmittelbaren Liquidität der Gesellschaft ab, sondern beruhen auf dem Weiterverkauf der Anteile an neue Anleger. Das setzt einen längeren Anlagehorizont voraus, vermeidet aber das Szenario einer flächendeckenden Aussetzung der Rücknahmen in Marktstressphasen.
Drittens, in ihrer Tradition. Diese Anlageform existiert seit den 1960er Jahren und hat mehrere sehr unterschiedliche Immobilienzyklen durchlaufen, einschließlich der Krise von 2008. Sie wird heute von mehreren hunderttausend Sparern in Europa genutzt.
Was sie einbringt und wie die Gebühren strukturiert sind
Aus finanzieller Sicht hat diese Anlageform historisch eine Rendite von etwa 7 % pro Jahr vor Gebühren erzielt, was nach Abzug der Verwaltungsgebühren ungefähr 6 % pro Jahr entspricht. In manchen Jahren steigt zusätzlich der Wert des Anteils selbst, abhängig von der Entwicklung des zugrunde liegenden Immobilienmarkts. Es gilt allerdings zu bedenken, dass das, was in der Vergangenheit beobachtet wurde, keine Garantie für die Zukunft darstellt, und dass der Wert der Anteile auch sinken kann.
Die Gebührenstruktur verdient eine kurze Erklärung. Die Ausgabeaufschläge sind bereits im Preis des Anteils enthalten und werden tatsächlich erst beim Wiederverkauf wirksam. Konkret heißt das: Solange der Anleger seine Anteile hält, die empfohlene Dauer beträgt mindestens 5 bis 7 Jahre, schmälern diese Gebühren die jährlichen Erträge nicht. Die Verwaltungsgebühren werden direkt von der Gesellschaft auf die eingenommenen Mieten erhoben, bevor diese ausgeschüttet werden. Der Anleger selbst muss lediglich die erhaltenen Erträge in seiner Steuererklärung angeben, wie bei jeder anderen Mieteinnahme.
Diese Anlageform trägt in Frankreich einen Namen: SCPI: Société Civile de Placement Immobilier, ein in Frankreich reguliertes Immobilienanlagevehikel.
Bezahlen oder mitverdienen
Am Tag nach unserem Gespräch hat mich meine Freundin um einen Termin gebeten. Sie wollte im Detail prüfen, ob diese Anlageform zu ihrer persönlichen Situation passen könnte.
Genau das ist die richtige Frage. Eine SCPI ist keine universelle Lösung. Ihre Eignung hängt davon ab, wie lange man sein Geld angelegt lassen kann, wie viel Kapital zur Verfügung steht, welche persönlichen Ziele verfolgt werden und wie die steuerliche Situation aussieht. Genau das ist mein Ansatz bei Feller Financial Advisory: eine Situation als Ganzes betrachten, bevor wir eine Empfehlung in Erwägung ziehen.
Steigende Mieten, der Wertverlust des Ersparten, die Inflation: Diese Kräfte lassen sich individuell nicht aufhalten. Aber die Entscheidung, sie hinzunehmen oder von ihnen zu profitieren, diese Entscheidung liegt bei Ihnen.
Wenn Sie die zweite Option erkunden möchten, nehmen wir uns 30 Minuten Zeit zusammen. Wir prüfen konkret, ob, und wie, diese Anlageform in Ihre Situation passen könnte.
Dieser Artikel wird zu Informationszwecken veröffentlicht und stellt keine personalisierte Anlageberatung dar. Jede Empfehlung setzt eine vorherige Prüfung der individuellen Situation des Anlegers in einem persönlichen Gespräch voraus. Die genannten Renditen sind historisch und stellen keine Garantie für zukünftige Erträge dar. Eine Anlage in eine SCPI ist mit einem Kapitalverlustrisiko verbunden; der Wert der Anteile und die ausgeschütteten Erträge können sowohl steigen als auch fallen. Der Wiederverkauf der Anteile ist nicht garantiert und hängt von der Nachfrage der Anleger auf dem Sekundärmarkt ab. Die empfohlene Anlagedauer beträgt mindestens 5 bis 7 Jahre.
