La semaine dernière, j’ai retrouvé une amie d’université autour d’un café à Francfort. Nous sommes arrivés en Allemagne à peu près en même temps, depuis la Belgique, il y a un peu plus de cinq ans. La conversation est passée de nos vies à nos villes, puis, comme souvent, au sujet du logement.
Elle m’a dit, avec une certaine résignation : « Il y a cinq ans, c’était nettement moins cher. Aujourd’hui, mon loyer représente presque un tiers de mon salaire. »
Cette impression, je la partage. Mais j’avais envie de la confronter aux chiffres et surtout, d’en tirer des enseignements pour ma propre manière de gérer mon argent.
Les loyers dans les grandes villes allemandes : une seule direction
J’ai consulté les données d’ImmoScout24 sur les cinq principales métropoles allemandes pour observer l’évolution des loyers moyens entre 2022 et 2026.
| Prix m² moyen | Berlin | Hambourg | Francfort | Munich | Cologne |
| Q1 2022 | 10,5 € | 11,3 € | 12,4 € | 16,9 € | 10,8 € |
| Q1 2023 | 11,6 € | 11,8 € | 12,9 € | 17,7 € | 11,4 € |
| Q1 2024 | 12,2 € | 12,0 € | 13,5 € | 18,5 € | 11,9 € |
| Q1 2025 | 12,7 € | 12,7 € | 14,3 € | 19,4 € | 12,5 € |
| Q1 2026 | 13,1 € | 13,6 € | 15,0 € | 20,4 € | 13,1 € |
| Évolution | +24,8 % | +20,4 % | +21,0 % | +20,7 % | +21,3 % |
Source : ImmoScout24, loyers moyens au m² en location nue, 2022-2026.
Le constat est sans appel. Berlin, où réside mon amie, enregistre une hausse de 24,8 % en quatre ans. Aucune des grandes villes n’échappe au mouvement : toutes affichent une progression comprise entre 20 % et 25 %. Munich, déjà au sommet en 2022, poursuit son ascension. Cologne, souvent perçue comme plus abordable, suit en réalité la même trajectoire que Berlin. Indépendamment de la ville considérée, entre 2022 et 2026, les loyers ont évolué dans une seule direction : à la hausse.
L’érosion silencieuse de l’épargne
La cause directe est connue : trop peu de logements construits, trop lentement, face à une demande qui ne faiblit pas dans les villes. Mais derrière cette hausse des loyers, un autre phénomène agit en parallèle, et il concerne tous les ménages, locataires comme propriétaires : l’inflation. Un de ses effets ne porte pas sur ce que l’on consomme, mais sur l’argent qui reste sur un compte sans bouger.
Une illustration concrète : 100 000 € laissés sur un compte courant en 2016 ne permettent plus d’acheter aujourd’hui que l’équivalent de 79 000 €, une fois prise en compte l’inflation allemande accumulée sur dix ans. Une approche perçue comme prudente s’est en réalité traduite par une perte de plus de 20 % du pouvoir d’achat sur la décennie.
C’est cette double dynamique qui pèse sur les ménages : le coût de la vie progresse, et simultanément, l’épargne destinée à s’en prémunir perd de sa valeur année après année.
Source :Statista – Average inflation rate Germany.
Un changement de perspective
Au café, mon amie m’a posé la question que beaucoup finissent par poser :
« Et toi, concrètement, qu’est-ce que tu fais ? »
Je lui ai répondu par une autre question :
« Si les loyers augmentent pour les locataires… pour qui augmentent-ils, à l’autre bout de la chaîne ? »
Sa réponse est venue rapidement : « Pour les propriétaires. »
Précisément. Ce que la majorité vit comme une contrainte, la hausse continue des loyers, représente pour ceux qui possèdent des biens loués, un revenu qui progresse au même rythme.
La difficulté est connue : acheter un appartement à Berlin, Francfort ou Munich requiert aujourd’hui plusieurs centaines de milliers d’euros, un crédit important, et concentre tout le risque sur un seul appartement, un seul locataire, une seule ville.
Il existe pourtant une troisième voie, distincte à la fois de la location subie et de l’achat direct.
Investir indirectement dans l’immobilier
Le principe est simple : plutôt que d’acheter un bien soi-même, on souscrit à des parts d’une société qui détient elle-même un ensemble d’immeubles, entre 10 et 20 biens, mêlant logements, bureaux et commerces, répartis dans plusieurs pays européens. Les loyers encaissés par la société sont ensuite reversés aux personnes qui ont investi, en fonction du nombre de parts détenues.
La position de l’investisseur est donc différente. La gestion des locations, l’entretien, la recherche de locataires et les éventuels travaux sont assurés par la société. Le risque n’est plus concentré sur un seul appartement, mais réparti sur l’ensemble des biens, dans plusieurs pays et auprès de nombreux locataires. Le montant minimum pour commencer débute à 1000 €, ce qui rend ce type de placement accessible bien avant d’avoir mis de côté la somme nécessaire à un achat direct.
Une distinction importante avec les fonds immobiliers allemands
Beaucoup de lecteurs en Allemagne ont en mémoire les difficultés rencontrées par les offene Immobilienfonds à la fin des années 2000, lorsque plusieurs d’entre eux ont bloqué les retraits avant d’être liquidés à perte. Le placement dont il est question ici présente une structure différente sur trois points essentiels.
Premièrement, sa nature juridique. L’investisseur détient directement des parts d’une société immobilière, et non des parts d’un fonds collectif. Les règles qui encadrent son fonctionnement, sa valeur et sa manière d’investir sont différentes.
Deuxièmement, la manière de récupérer son argent. Les retraits ne dépendent pas de la trésorerie immédiate de la société, mais reposent sur la revente des parts à de nouveaux investisseurs. Cela demande de prévoir une durée d’investissement plus longue, mais évite le scénario d’un blocage généralisé en période de tensions sur le marché.
Troisièmement, son ancienneté. Ce format existe depuis les années 1960 et a traversé plusieurs périodes très différentes du marché immobilier, y compris la crise de 2008. Il est aujourd’hui utilisé par plusieurs centaines de milliers d’épargnants en Europe.
Ce que cela rapporte, et la structure des frais
Sur le plan financier, ce type de placement a historiquement rapporté environ 7 % par an avant frais, soit approximativement 6 % par an une fois les frais de gestion déduits. Certaines années, la valeur de la part elle-même augmente, en fonction de l’évolution du marché immobilier. Il faut toutefois garder en tête que ce qui a été observé par le passé ne garantit pas ce qui se passera à l’avenir, et que la valeur des parts peut aussi diminuer.
La structure des frais mérite un mot d’explication. Les frais de souscription sont déjà inclus dans le prix de la part et ne sont effectivement supportés qu’au moment de la revente. Concrètement, tant que l’investisseur conserve ses parts, la durée recommandée est d’au moins 5 à 7 ans, ces frais ne réduisent pas ce qu’il perçoit chaque année. Les frais de gestion, eux, sont prélevés directement par la société sur les loyers qu’elle encaisse, avant redistribution. De son côté, l’investisseur a simplement à déclarer les revenus perçus dans sa déclaration fiscale, comme pour tout autre revenu locatif.
Ce type de placement porte un nom en France : SCPI: Société Civile de Placement Immobilier.
Subir ou bénéficier
Le lendemain de notre conversation, mon amie m’a sollicité pour un rendez-vous. Elle souhaitait examiner, dans le détail, si ce type d’investissement pouvait correspondre à sa situation personnelle.
C’est précisément la bonne question. Une SCPI n’est pas une solution universelle. Sa pertinence dépend de la durée pendant laquelle on peut laisser son argent placé, de l’épargne disponible, des objectifs de chacun et de sa situation fiscale. C’est l’approche que je privilégie chez Feller Financial Advisory : examiner une situation dans son ensemble avant d’envisager toute recommandation.
La hausse des loyers, la perte de pouvoir d’achat de l’épargne, l’inflation : ces forces ne se laissent pas changer individuellement. En revanche, le choix de les subir ou d’en tirer parti relève, lui, d’une décision personnelle.
Si vous souhaitez explorer cette seconde option, réservons 30 minutes ensemble. Nous examinerons concrètement comment ce type de placement peut s’intégrer ou non à votre situation.
Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Toute recommandation suppose un examen préalable de la situation individuelle de l’investisseur lors d’un entretien dédié. Les performances mentionnées sont historiques et ne préjugent pas des performances futures. Un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital ; la valeur des parts et les revenus distribués peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n’est pas garantie et dépend de la demande des investisseurs sur le marché secondaire. La durée d’investissement recommandée est de 5 à 7 ans minimum.
